1. Hay quien dice que hay que ocupar todas las casas del "stock" como sea para volver a construir. ¿Se le ocurre alguna solución para que las casas vacías sean útiles?
El stock es difícil de digerir para un mercado estancado como el nuestro. Precios bajos, financiación, y fomento del alquiler son las claves para ir avanzando. Pero no hay fórmulas mágicas. Será lento.
2. ¿La crisis inmobiliaria puede ser frenada con la aplicación de la desgravación por compra?
Bajo mi punto de vista, los incentivos fiscales impiden el verdadero ajuste del mercado. Pero son muy tentadores para los políticos, pues generan resultados a corto plazo.
3. Señor Ruiz Bartolomé, las estadísticas del mercado inmobiliario son de lo peor de Europa. ¿De quién nos fiamos? de los Registradores de la Propiedad, de los Notario o de los Tasadores?
Las de unidades vendidas son correctas, aunque echo de menos mayordesglose. Las de precios están bajo mi punto de vista manipuladas, por razones varias. La mejor estadística de precios es darse una vuelta por el barrio o ciudad donde uno vive.
4. ¿ Cuáles cree que serian las consecuencias ( todas ) de cambiar la ley de alquileres, de manera que diera plena seguridad al arrendador, con un proceso de desahucio que no superase en ningún caso 30 o 40 días ?
Dinamizaría muchísimo el mercado. Hay millones de viviendas vacías que no salen a alquiler por los miedos de los propietarios. Supondría, además, una bajada de precios pues más oferta animaría la competencia. E indirectamente empujaría el ajuste del precio de la vivienda. por otro lado, haría innecesario destinar tantos recursos públicos y privados a la vivienda protegida
5. Muchas gracias por acceder a contestar nuestras preguntas, es muy gratificante tener de primera mano la opinión de especialistas. Sabemos que venimos de una burbuja inmobiliaria y las casas como todo producto tienen un coste de producción que nos puede dar una idea de cuanto puede costar hacer una vivienda, podriamos dicho coste dividirlo en valor del suelo, valor de la construcción (vuelo) y valor de la ejecución del proyecto (a traves de la contratación de una empresa constructora que se apunte unos beneficios razonables). Para una vivienda tipo en una gran ciudad y de media de españa: cuanto vale la construcción y la ejecución del proyecto a dia de hoy por m2? Cuanto cree que es un precio razonable por el m2 de suelo y cual sería el precio total por m2 que consideraria no influenciado por efecto burbuja?
En efecto, según las calidades de la vivienda, el precio de todo lo que no es suelo se puede estimar con bastante exactitud. Puede estar entre 600 y 1.500 ¤/m2 según zona y calidades. ¿y el suelo? buena pregunta. Se rige por las mismas leyes que el resto de producto en el mercado. A mayor intervención, más caro. Si se liberaliza y se ponen límites al poder arbitrario de los ayuntamientos, será más barato.
6. ¿Los bancos están vendiendo sus pisos al precio que pueden o cree que los pueden bajar más? si lo cree así, ¿cuánto?
Los bancos venden al precio que quieren, porque su señuelo es una financiación muy agresiva, con lo que la cuota que ofrecen es atractiva. A la gente le preocupa más la cuota que el precio. Esta financiación tan agresiva no está, sin embargo, a disposición de los pisos que no son de su propiedad o interés. Según Adicae, venden hasta un 40% por encima del resto del mercado.
7. ¿ Cree que España ha escogido el mismo camino que escogió Japón para frenar y dilatar en el tiempo el inevitable desplome de los precios ?
Absolutamente. Un camino que nos lleva al estancamiento de toda la economía real para "salvar" unos bancos que no lo merecen. Por eso las estadísticas de precios no reflejan lo que está pasando. Lo hacen lentamente, para que el reconocimiento de pérdidas se pueda ir haciendo año a año. Hacerlo de golpe pondría contra las cuerdas el Sistema Financiero. A cambio de tener a la quinta parte de la población en el paro. y España no es Japón. Es mucho más débil.
8. A ver si te mojas... ¿qué piensas de las tasaciones? ¿crees que han hecho y siguen haciendo mucho daño al mercado inmobiliario?
En "Adiós, ladrillo, adiós" hablo sin tapujos de cómo han sido mera correa de transmisión de cajas y bancos. En cualquier caso, la venta de Tinsa a un fondo y otras operaciones similares que hay en marcha son buenas noticias pues poco a poco se irán desligando. Lo que es inaceptable -e ilegal- es que la banca siga imponiendo al particular que compra su tasadora. Y se hace.
9. ¿Cuándo cree que en España se producirán esas 300.000 viviendas anuales que los expertos consideran las necesarias para cubrir la demanda estructural de nuestro país?
A fecha de hoy ya se podrían estar haciendo unas cuantas de esas al año... si hubiera financiación. Lo digo porque a pesar del stock, este es un mercado de nichos, y hay zonas, ciudades, barrios, donde no hay oferta de obra nueva. Y aunque un empresario quiera arriesgarse, no puede. No sólo porque a él no le financien la compra y construcción: tampoco se financia al cliente final. Quedan los años que se tarde en sanear el Sistema Financiero.
10. La lucha por capitalizar las cuentas de los bancos debido al riesgo de los activos imbobiliarios. Le pareceria razonable la compra masiva de estos activos por parte del gobierno?
Eso sería trasladar todo el riesgo al Estado, o sea, a nosotros. Podría derivar en una situación a la irlandesa y es peligroso. El Estado se debe limitar a garantizar los depósitos de los particulares y, a partir de ahí, que cada palo aguante su vela y su responsabilidad. Bastante ya se ha hecho avalando a la banca y facilitándoles la vida con la ventanilla de liquidez del BCE y el fantástico negocio de la deuda pública.
11. ¿Puedes explicar, ya que no lo hacen los políticos, porque en cientos de localidades se está adjudicando vivienda protegida con trastero y garaje con un valor superior a una vivienda libre del mismo tamaño y en el mismo municipio? Entre otras cosas ¿Puedes explicar si esto supone en la práctica que la entidades financieras no puedan siquiera financiar ni el 80% del valor de compra a un adjudicatario de vivienda protegida, renunciando este a la compra?
Las CCAA establecen los precios por metro cuadrado útil de las VP. El mercado ha caído tanto que se da la paradoja de que la VP es más cara que la libre en algunas zonas. Indicativo de la locura en la que nos metimos durante la burbuja. Podría explicarlo en algunos casos pero no en la mayoría. Por ejemplo, en el País Vasco, donde el precio ha bajado menos y el paro es del 11% (demanda solvente), los pisos de VP del Gobierno Vasco se están quedando sin compradores... por falta de financiación, simple y llanamente
12. ¿Es el centro de Madrid un lugar propicio para comprar una casa o para invertir en el sector inmobiliario? Dice varias cosas: que no hay apenas oferta y 2) la que hay se acabará en breve.
El centro de Madrid es un valor-refugio, como lo es -en mayor medida- el centro de Londres, París, o NY. Si el precio tiene una relación con la renta esperada por alquiler razonable, es una buena inversión. Si no es así, esperar obtener rentabilidad por revalorización no es muy prudente en estos tiempos.
13. Adiós ladrillo, adiós, pero a los hipotecados que fuimos estafados por los precios abusivos en esos años que título le pondríamos, se me ocurre uno "Los esclavos de los bancos, sin ningún derecho y abandonados por el gobierno. La banca siempre gana porque la dejan". Es de vergüenza que encima que pierdes la vivienda por impago aún te pueda quedar deuda por nada. ¿Cambiaria la ley hipotecaria hecha descaradamente a favor del poderoso que es la banca?, ¿Porque los políticos protegen con descaro a la banca?. Gracias.
No se puede hablar de estafados en términos generales. Sé que hubo abusos de confianza y contubernios entre agentes sin escrúpulos, directores de sucursales y algún otro, pero no es la generalidad. De hecho, el mismo tipo de hipoteca que llevó a la ruina a muchos es la que ahora se está ofreciendo para los pisos de los bancos, y nadie dice esta boca es mía (salvo algunos pocos como yo). Si vamos a seguir con un modelo hipotecario de tipo variable, a 40 años, y financiación del 100%, es ineludible cambiar la Ley Hipotecaria. Si volvemos al modelo tradicional conservador(como en Francia o Alemania) no hará falta, aunque no estaría de más. El político protege a la banca porque es "sistémica": si cae estrepitosamente, se puede llevar todo por delante, y les da miedo. Aparte de que sin duda todos dependen de alguna manera de la banca (financiación de partidos, etc)y además, son ellos los que manejaban y manejan las Cajas, que son la Zona Cero de la crisis inmobiliaria.
14. Buenos días, don José Luis. ¿Qué les diría usted a los cientos de miles de propietarios que llevan años esperando un mirlo blanco que les compre su vivienda? ¿Es que acaso existe alguna posibilidad de que regresen los precios de hace cinco años? Muchas gracias.
Los inmuebles se caracterizan por ser únicos, singulares e insustituibles. Por eso tendemos a pensar que el nuestro tiene unas cualidades especiales que lo diferencian frente al resto. Y a veces pasa que alguien paga un poco más caro por alguna razón (vistas, mi hijo vive al lado, el vecino que amplía su piso,...). Pero no es lo normal, como en la Lotería. Por otro lado, las estadísticas que sólo reconocen una caída de precios de entre el 20 y 25% alienta la sensación o la esperanza de que no cae tanto y que pronto escampará. Y no va a ser así. Los precios en términos constantes no volverán a 2007/8 al menos por una generación.
15. Según se encuentra el mercado inmobiliario actual, me gustaría planearle una pregunta muy concreta: Dada la escasez de crédito y la demanda de vivienda en las grandes ciudades producida por los movimiento migratorios, considera que es una buena inversión comprar para alquilar en determinados distritos?
Sí lo creo. Y si la posición del propietario estuviera más protegida sería fantástica. Siempre y cuando, como ya he dicho antes, que la rentabilidad por alquiler sea atractiva, y la demanda potencial sea elevada.
16. Y no podrían bajar el precio de las VP las CCAA?
Es difícil, porque hay empresarios que han comprado suelos protegidos a un precio: si ahora se lo bajan por ley, quién le compensa? Por otro lado, si hay vivienda libre más barata que la protegida, ¿no es una buena alternativa? No tiene las limitaciones de la protegida...
17. Cree que esta burbuja tiene mucho que ver con la desregularizacion bancaria. Deberiamos implemetar medidas de control en la concesion de hipotecas y quizas la dacion en pago?
No hace falta buscar regulaciones complejas de Basilea, etc. Fíjese qué tres medidas sencillas y fáciles de aplicar: Limitar la cuota al 35% del ingreso familiar. Limitar el % financiado al 75%. Obligatoriedad de tipo fijo. Le aseguro que sólo con eso: 1) se ajustan los precios de inmediato; 2) no vuelve a haber burbuja.
18. ¿qué opina de las subastas privadas como método de comercialización del stock de inmuebles?.Parece lógico pensar que en un momento en el que oferta y demanda no encuentran el punto de equilibrio, dicho método podría solucionar el problema.
Estoy a favor de la máxima transparencia en las compraventas y de utilizar todos los canales que la tecnología ofrece. De hecho, el modelo de subasta judicial está perjudicando gravemente a los ejecutados. Pero no nos engañemos, sin financiación no se soluciona esto.
19. Sigo pensando que las casas son excesivamente caras. Soy una ilusa o algún día cambiarán las cosas??
Lleva usted razón. Pero no en todas la zonas, barrios y ciudades. Llevamos una parte del recorrido importante, aunque aún queda algo. La realidad se acaba imponiendo antes o después. Y llegará. Recuerdo que hace poco una inmobiliaria de La Moraleja (Madrid) decía que las casas de la zona habían bajado un 40%. Los ricos también lloran.
20. ¿No estarían incurriendo los bancos en nuevas hipotecas subprime al facilitar tanto la financiación de las viviendas que tienen en cartera? No nos puede asumir ésto en una nueva crisis hipotecaria en el futuro, en caso de que el volumen de ventas sea muy alto?
Estoy de acuerdo con usted. Mientras Gobierno y BCE cierran los ojos, la banca está fomentando nuevas hipotecas de riesgo que, a la vuelta de unos años, pueden generar nuevos dramas. No me canso de advertirlo, pero nadie toma cartas. La prioridad es limpiar el balance y no parece que a nadie le importe el cómo.
21. Saludos Sr. Ruíz: Queria preguntarle, Yo estoy interesado en adquirir un vivienda ¿Para cuando piensa Ud. que los precios hayan tocado suelo y se mantengan estables de forma digamos indefinida? Muchas gracias
Depende de la zona: en algunos sitios ya, en otros no tardará mucho tiempo más. Lo importante es que elija una financiación que no le ponga en aprietos en el futuro, y que el precio de la vivienda guarde una relación razonable con el precio en alquiler de la zona. Busque rentabilidades superiores al 4% (en sitios como Madrid dentro de la M-30)y dudo de que se equivoque.
Publicado en El Mundo el 21 de septiembre de 2011
